土地使用權轉讓合同中涉及城市道路面積部分的轉讓無效

土地使用權轉讓合同中涉及城市道路面積部分的轉讓無效————營口市新經濟區(qū)發(fā)展總公司與營口市新經濟區(qū)海南置地公司土地使用權轉讓合同糾紛上訴案
案例要旨　　城市道路為市政設施，法律規(guī)定不得轉讓，而出讓人卻將道路面積同土地一并轉讓給受讓人顯系違法。雙方簽訂的土地使用權轉讓合同中涉及城市道路面積部分的轉讓無效，符合規(guī)劃要求所轉讓的土地面積部分可依法認定有效。 案由 建設用地使用權出讓合同糾紛案號 (1995)民終字第4號審理法院 最高人民法院審理程序 二審 法院認為
　　最高人民法院經審理認為：發(fā)展公司向國土局申辦土地使用證時提供的位置圖未經規(guī)劃部門審批，致使國土局頒發(fā)的土地使用證中所規(guī)定的使用面積及道路面積均與規(guī)劃部門所規(guī)劃的實際面積不符，應承擔主要責任。城市道路為市政設施，法律規(guī)定不得轉讓，而發(fā)展公司卻將5438平方米的道路面積同土地一并轉讓給置地公司顯系違法。置地公司依土地使用證載明的面積進行勘探、設計等造成的經濟損失，發(fā)展公司應予賠償。根據法律規(guī)定和本案的實際情況，雙方所簽訂的《土地使用權轉讓合同書》中涉及的城市道路面積部分的轉讓應認定無效；靜合規(guī)劃要求所轉讓的土地面積部分，可依法認定有效。對發(fā)展公司與置地公司轉讓的土地使用面積，應以規(guī)劃部門確定的9434．平方米為準。發(fā)展公司多于該面積收取的土地轉讓金應返還給置地公司。置地公司對一審時表示自愿承擔的道路面積的征地費，在二審中亦未提出異議，應予照準。 法院判決
　　(一)維持遼寧省高級人民法院(1994)遼民初字第2號民事判決第一、二、一審案件受理費45960元，由營口市新經濟區(qū)發(fā)展總公司承擔25960元，營口市新經濟區(qū)海南置地公司承擔20000元；二審案件受理費45960元，營口市新經濟區(qū)發(fā)展總公司承擔25960元，營口市新經濟區(qū)海南置地公司承擔20000元　　
　　評論本案審理主要涉及到發(fā)展公司與置地公司間簽訂的土地使用權轉讓合同的效力問題。1993年，全國民事審判工作座談會提出審理房地產案件應遵循的3項原則：(1)有利于房地產業(yè)健康發(fā)展的原則。就是要遵循市場經濟規(guī)律，用市場經濟觀念判斷哪些行為有利于房地產業(yè)的發(fā)展，哪些行為不利于房地產業(yè)的發(fā)展。凡是妨礙房地產業(yè)健康發(fā)展的民事行為，不應予以保護；(2)依法保護合同的原則。審理房地產案件，應尊重合同雙方當事人的意思表示。只要雙方當事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益、公共利益和他人利益，就應維護合同的效力；因合同履行發(fā)生糾紛，只要合同能全部履行的，就應全部履行。能部分履行的，應部分履行，不能用賠償損失替代合同的履行；(3)公平保護當事人合法權益的原則。以上原則，對于審理《城市房地產管理法》實施前的房地產案件具有重要的指導意義。本案中，《土地使用權轉讓合同》是基于雙方當事人的真實意思表示而達成的。發(fā)展公司已向國土部門交納了土地出讓金。國土部門依雙方的申請為置地公司頒發(fā)了國有土地使用權證，雖然合同中約定的面積與規(guī)劃局規(guī)劃的面積不一致，但經修正后，并不妨礙合同的履行。故對符合規(guī)劃要求所轉讓的土地，以認定有效為宜。發(fā)展公司轉讓的土地面積中含有的城市道路面積部分，因城市道路屬公共設施，依法不能轉讓，故可認定轉讓無效。本案的處理主要考慮到我國房地產業(yè)發(fā)展初期，有關法律政策不夠完善，房地產市場和交易行為不夠規(guī)范的特殊情況。既然是在特殊情況下發(fā)生的問題，就可從實際情況出發(fā)，實事求是，本著寬一點的精神處理。這也體現(xiàn)了審判工作要為經濟發(fā)展服務的宗旨。